• юрист спб
• лицензия на медицинскую деятельность
• лицензия на обслуживание пожарной сигнализации

Сопровождение крупных сделок.

Если поднимается вопрос о сделке, объектом которой является недвижимость, то необходимость участия в ней профессионального юриста понятна и вполне объяснима. На вторичном рынке коммерческой недвижимости есть свои особенности, которые обязательно нужно учесть. Если вы доверяете сопровождение вашей сделки с коммерческой недвижимостью грамотным юристам, то первым их шагом станет  определение точного состава участников операции.

Следующей ступенью работы юристов является проверка и тщательный анализ оформленных ранее договоренностей между покупателем и продавцом. Это может быть соглашение о задатке, протокол о намерениях, предварительный договор. Лучше всего, если преддоговорная стадия покупки-продажи нежилого помещения или земли будет зафиксирована на бумаге, так как это помогает выявить обязательства обеих сторон сделки. Только после этого следует переходить к составлению договора купли-продажи.

Если же переговоры подобного рода проходят без участия лица, обладающего юридическими знаниями, то возможны неприятные ситуации для обоих участников, иногда под вопросом оказывается и юридическая состоятельность купли-продажи помещения или земельного участка.

Если вы являетесь покупателем, то необходимо тщательно изучить документы, в которых указано, каким образом нынешний владелец стал собственником объекта. Также необходимо выяснить, на основании каких документов собственник продает объект. Это могут быть договор (правоустанавливающий документ) либо свидетельство о государственной регистрации права (правоудостоверяющий документ). Именно по характеру данного документа можно составить полную картину правоотношений. Необходимо самым тщательным образом изучить предыдущий договор. В нем могут быть прописаны очень важные пункты, касающиеся обязательств сторон. Необходимо также изучить документ, который позволяет убедиться в правомочности принятого решения, касающегося сделки. Будет нелишним и полезным изучить учредительные документы предыдущего собственника. Их копии должен иметь нынешний владелец.

Если продавец действует по доверенности, нужно обязательно убедиться в ее подлинности, чтобы не лишиться своих денег и нервов. В тексте документа должно быть четко прописано, какие действия могут быть осуществлены по доверенности, а также необходимо посмотреть и на срок действия данного документа. В нём необходимо указать только паспортные данные представителя, поэтому стоит также уяснить личность представителя.

Стоит отметить и тот факт, что крупная сделка может быть признана недействительной по иску акционеров или участников, если совершена с нарушениями (Закон Российской Федерации «Об акционерных обществах» и «Об обществах с ограниченной ответственностью».) Поэтому необходимо перед самым заключением договора купли-продажи еще раз  ознакомиться с протоколами, в которых всё должно быть одобрено всеми заинтересованными лицами.

Так же перед этим необходимо выяснить информацию о земле, на которой стоит продаваемое здание. Следует изучить все документы, касающиеся прав и обязанностей, связанных с использованием земельного участка.

Стоит взять свежий акт сверки расчетов по аренде земли. Из него ясно будет видно, имеется ли на сегодняшний день задолженность. Может сложиться ситуация, когда земельный участок у нынешнего владельца здания находится не в аренде, а он уплачивает с нее налог. Здесь стоит удостовериться в том, что вы сможете пользоваться данным участком после купли-продажи, чтобы не получилось неприятной неожиданности. До заключения договора следует убедиться в отсутствии ограничений в пользовании и распоряжении зданием. Необходимо выяснить, имеются ли в покупаемом вами помещении арендаторы, лица, имеющие возможность безвозмездно пользоваться помещением, а также стоит выяснить, находится ли здание (или помещение) в залоге.

Для того, чтобы не стать обманутым мошенником, стоит знать, что государственной регистрации подлежат только те договора аренды, которые заключаются сроком более года. Поэтому продавец должен составить список комнат или помещений, которые он передал в аренду сроком менее года. К этому списку должны быть приложены копии договоров аренды, с которыми следует тщательно ознакомиться.

Нужно выяснить, какими правами обладает арендатор, и какие обязательства должен выполнять. Нужно удостовериться, что назначение помещения, по которому проиходит операция (бытовое помещение, торговля, офис), соответствует действительности.

Стоит учесть, что если меняется собственник помещения, договор аренды, до окончания срока его действия,  он расторгнуть не в праве. Поправки возможны только в строку, где указан арендатор, а также его реквизиты.

Из всего вышеизложенного следует, что задолго до подписания документов необходимо установить множество сведений, а также уяснить немало юридических фактов. Это довольно долгий и кропотливый процесс, пренебрежение которым способно привести к многочисленным потерям нервов и денег. Существует вероятность не только испортить свои нервы и силы в суде, но и потерять приобретенную недвижимость. Поэтому юридическое сопровождение крупных сделок лучше доверить профессионалам, имеющим немалый опыт в данной сфере.